Ваша Корзина от 0 руб.

+7 (473) 290-58-84

+7 (473) 229-69-73

info@arbitrcenter.ru

«Из всех занятий, приносящих некоторый доход, сельское хозяйство - наилучшее,
самое благородное, самое приятное, наиболее достойное человека, и притом, свободного»
(Цицерон)

 Кто наделен полномочиями по кадастровой оценке объектов недвижимости?

Напомним, что соответствующий законопроект был разработан и внесен в Госдуму еще в 2004 году, но переход к единому налогу затянулся, поскольку не существовало единого кадастра для жилой и нежилой недвижимости. Теперь же данная ситуация разрешилась, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии стала заказчиком оценочных мероприятий, а выполнять задание будут независимые оценщики.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных видов имущества, правительством субъекта РФ или по решением органа местного самоуправления, в случаях установленных законодательством субъекта РФ, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости, размер кадастровой стоимости объектов сможет узнать любое заинтересованное лицо на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Таким образом, в соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) полномочиями по кадастровой оценке наделены субъекты РФ.

Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотр

ению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно тексту изначального варианта законопроекта № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» оценка рыночной стоимости объектов недвижимости должна определяться на основе применения методов массовой оценки.

Массовая оценка представляет собой трудоемкий и весьма затратный процесс, в результате которого можно столкнуться с такими проблемами как, недостаточность информации государственного кадастра недвижимости, отсутствие нужного объема данных для построения общей картины стоимости недвижимого имущества, а также с коррупционной составляющей как ценовой сговор между собственником и оценщиком.

Судебный порядок

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Пленум Верховного суда РФ 30 июня 2015 в постановлении 28 разъяснил вопросы возникающие при оспаривании кадастровой оценки.

Цель такого оспаривания заключается, прежде всего, в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

       2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по   состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом особенно важным положением постановления 28 Пленума Верховного суда от 30 июня 2015 года об оспаривании кадастровой стоимости, является разъяснения с какой даты применяется новая кадастровая стоимость.

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В той части, в какой эти нормативные акты порожлают правовые последствия для налогоплательщиков, они действуют во времени в порядке, определенном федеральным законом для вступления в силу законодательства о налогах и сборах (статья 5 НК РФ).

Например, нормативный правовой акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, опубликованный 15 декабря 2014 года, для целей налогообложения продлежит припенению с 1 января 2016 года.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.аты внесения сведений о кадастровой стоимости.

Уточнение (оспаривание) уменьшение кадастровой стоимости осуществляется за счет:

  • исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
  • установления снижения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Уточненная (оспоренная) кадастровая стоимость земельного участка является основанием для уменьшения  (снижения) земельного налога и арендных платежей.

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты оспаривания кадастровой стоимости и перспективы судебного разрешения спора, понять какие требования и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

Обжалование переоценки зданий и нежилых помещений

Что касается владельцев недвижимости в виде зданий, помещений и сооружений,  с учетом планирующихся изменений налогового законодательства, им тоже возможно придется защищать свои права в судебном порядке.

Налоговые платежи будут исчисляться исходя из кадастровой стоимости такого имущества, большинство правообладателей не будут согласны с переоценкой кадастровой стоимости их объектов, так как кадастровая стоимость будет существенно отличаться от рыночной цены.

Судебную практику по оспариванию кадастровой оценки зданий и сооружений Верховному суду РФ, только предстоит формировать, сейчас такая практика сфомирована отдельными судебными актами по конкретному делу.

Но уже сейчас понятно, что технология защиты прав в таких случаях будет не сильно отличаться от защиты прав владельцев земельных участков. Главным условием также станет подготовка своего отчета о рыночной стоимости объекта, а также экспертного заключения (экспертиза в суде), которая подтвердит превышение новой кадастровой стоимости над рыночной.

Тем самым подтверждается приоритет рыночной стоимости перед кадастровой (рыночной) стоимостью определенной методами массовой оценки. В отношении земельных участков, такой приоритет закреплен в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ , где прямо говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Вместо существующих налога на землю и налога на имущество в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимость. Законопроект № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» принят в первом чтении. Суть нового налога заключается в том, что рассчитываться он будет исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ). Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и является значительно выше инвентаризационной. Таким образом при уплате налога по новой системе налогообложения собственники таких домов будут отчислять за свое жилье налог значительно больший, чем сейчас.

Как сообщает ФНС России, в первую очередь налог начнет действовать в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости.

Из доклада Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «О проведении государственной кадастровой оценки» следует, что работы по определению кадастровой стоимости уже проведены во всех регионах страны.

В 2010 году по распоряжению облправительства БТИ провело переоценку стоимости домов, квартир и гаражей. Как сообщили «МОЁ!» в ГУП «Воронежоблтехинвентаризация», она выросла в среднем в 6 — 8 раз. Самое большое повышение коснулось как раз старого жилья, потому что у новых построек оценочная стоимость изначально была ближе к рыночной.

Как и в случае с земельным налогом, вместе с ростом оценочной стоимости имущества повысились и ставки налогов. Причём ставки в зависимости от оценочной стоимости выросли неравномерно. Как видно из таблицы, очень многое зависит от того, в какой ценовой диапазон после повышения оценочной стоимости попадёт ваше имущество. В диапазон до 800 тысяч рублей входит большинство воронежских квартир (за исключением квартир большой площади в домах новой планировки). То есть с имущества стоимостью, скажем, 600 тысяч рублей теперь надо будет заплатить 4 800 в год (раньше это имущество попадало в категорию «до 300 000 рублей», соответственно, и налог на него составлял около 100 ­— 300 рублей).

Владельцам имущества, оценочная стоимость которого перешагнула за 1 миллион рублей (к примеру, современных особняков), придётся платить в 2 раза больше:  если раньше  налог на имущество составлял 20 тысяч в год, то сейчас — 40 тысяч рублей.  По сути, это мало чем отличается от налога на роскошь, возможное введение которого сейчас активно обсуждают.

Пункт 1 ст. 3 НК РФ предусматривает, что при установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Таким образом, если человек владеет несколькими квартирами и/или домами, значит, что он может себе позволить приобрести такое количество недвижимости, нести бремя расходов по ее ремонту и платить за коммунальные услуги, а следовательно, по логике, способен нести и налоговое бремя за нее. Иначе обстоит ситуация с наследниками, которые вступили в права наследства на недвижимость, расположенную в престижных районах, но у которых нет таких денежных средств для уплаты налога за нее. Таким счастливцам придется либо продавать свое наследственное имущество, либо сдавать в аренду, а налог на недвижимость платить из полученной суммы арендной платы.

Клиенты и партнеры

Клиенты и партнеры
Услуга добавлена в корзину